房東必備寶典：凶宅危機下，房東如何自保？最完整的凶宅法律書籍

＜內容簡介＞

◆成大法律系研究所92高分論文編寫而成
◆本書蒐集300位民眾與估價師、律師、禮儀師等專業人士意見、並統計六十三件法院判決結果分析做成

本書為釐清民眾凶宅定義，對三百人左右進行市調，並與內政部定義與法院見解做比較，探討各界對凶宅定義之不同處。其後並蒐集法院判決書中出租致凶宅案件，統計判決書中各凶宅估價報告之減損比例，得出平均減損比例後進一步分析燒炭、上吊、服藥與跳樓自殺四種形態對房價減損比例差異，並專訪兩位禮儀師，討論各類自殺對居住者心理影響差異。最後列出最高法院與高等法院凶宅案件，探討各界對凶宅見解差異可能因素並提出建議。


★專家推薦：

施光訓（中信金融管理學院校長／教授）
陳運財（國立成功大學法律學系教授兼系主任）
葉婉如（國立成功大學法律學系副教授）
郭厚村（崑山科技大學助理教授、郭厚村不動產估價師事務所所長）
嚴庚辰（律師／嘉義律師公會第25、26屆理事長）
嚴奇均（律師／中信金融管理學院兼任助理教授）
黃信雄（地政士／國立成功大學法律研究所博士生）
謝宗諺（中華民國不動產經紀人聯合總會理事長、中信金融管理學院不動產經營分析研究中心執行長、中信金融管理學院副教授）
林真男（林媽媽租屋、林媽媽房屋總經理）


★目錄：

推薦序　施光訓　i
推薦序　陳運財　iii
推薦序　葉婉如　v
推薦序　郭厚村　ix
推薦序　嚴庚辰、嚴奇均　xi
推薦序　黃信雄　xiii
推薦序　謝宗諺　xv
推薦序　林真男　xvii
前言　xix
本書摘要　xxi

第一章　緒　論／1
第一節　研究動機　1
第二節　研究意識　3
第三節　研究範圍　4
第四節　研究方法　5
第一項　文獻分析法　5
第二項　案例分析法　5
第三項　市場調查法　5
第四項　深度訪談法　6
第五節　研究架構　6

第二章　凶宅定義／9
第一節　內政部定義　9
第二節　法院見解　13
第一項　時間上定義　13
第二項　空間上定義　14
第一款　專有部分　15
第二款　非專有部分　17
第三節　民眾見解　21
第一項　市場調查法　22
第二項　深度訪談法　30
第四節　小結　32

第三章　凶宅價值減損差額之計算／37
第一節　何謂凶宅價值減損差額　39
第一項　正常價格與特定價格　43
第二項　不動產價格影響因素　45
第一款　一般因素　46
第二款　區域因素　48
第三款　個別因素　49
第二節　凶宅價額減損之計算方法　50
第一項　成本法　51
第二項　收益法　52
第三項　比較法　54
第三節　比較法之個別調整因素　56
第四節　實務之凶宅估價報告統計　59
第一項　自殺案件之統計　59
第二項　不同自殺方式之減損比例　62
第一款　燒炭自殺　65
第二款　上吊自殺　67
第三款　服藥自殺　69
第四款　跳樓自殺　70
第五節　小結　74

第四章　自殺致凶宅價值減損之責任／81
第一節　凶宅價值減損之請求權基礎　81
第一項　契約責任　82
第一款　承租人之保管義務責任　82
第二款　債務不履行責任　89
第三款　小結　94
第二項　侵權責任　95
第一款　民法第184條第1項前段　95
第二款　民法第184條第1項後段　99
第三款　民法第184條第2項　106
第四款　小結　108
第二節　凶宅價值減損之性質　109
第一項　純粹經濟上損失說　110
第二項　所有權侵害說　112
第三項　小結　116
第三節　最高法院與高等法院判決統計　117
第一項　最高法院判決統計　118
第二項　高等法院判決統計　119
第四節　小結　134

第五章　建議與結論／137
第一節　結論　137
第二節　建議　138
第一項　建議政府明定凶宅定義　138
第二項　建立凶宅登錄機制　140
第三項　建議法院明列凶宅估價報告數據　141
第四項　雙方簽立「自殺賠償條款」　142
第五項　落實保險機制降低社會成本　144
第三節　給房東的建議　146
第一項　增訂自殺賠償條款　146
第二項　同時請求契約與侵權責任　147
第三項　預防房屋成為自殺結果地　148
第四項　以保險分擔凶宅風險　149

參考文獻（依姓名筆畫排列）／151
一、專書　151
二、期刊　152
三、學位論文　154
四、研討報告　155
五、網路資料　155


＜作者簡介＞

黃偉琳
Irwin Huang

學歷：
黎明中學、台南二中、成大化學系
成大法律系研究所碩士

現職：
中誠地政士事務所　地政士
中丞國際商務中心　總經理
名采築建設有限公司副總經理
永康復華夜市管委會董事
台南市電動車推廣協會　理事長
荒野保護協會南二團攝影


★內文試閱：

‧前言

凶宅為不動產瑕疵因素之一，但對比其他瑕疵因素諸如輻射鋼筋、海砂屋等而言，是其中最不科學且定義最不明確者，但影響房價的價值減損差額極大，且該瑕疵因素難以被修復，許多房屋被認定為凶宅後，市場價值就大幅降低，情況嚴重者甚至幾十年之後都無人承買，可見凶宅因素對不動產之影響。
我自1997年從事地政士行業至今，偶有同業或仲介、律師朋友討論凶宅案件時，對凶宅的判斷標準皆眾說紛紜、莫衷一是，大家對凶宅定義認知差異極大，無論是凶宅事件是發生在專有、專用空間抑或共同使用部分時，都有人會認為是凶宅。至於凶宅的價值減損程度的認知差距更大，同一案件有人認為應有五成以上價損，有人認為僅有一成，此現象造成市場上不少交易糾紛，也讓我認為凶宅是個很值得研究的議題。
本書是由我在民國110年1月初發表的碩士論文改編而成，我的論文發表後取得92高分。我在進入成大法律系研究所後，於碩一課堂間受蔡明樹律師學長建議，開始蒐集資料研究凶宅議題，從碩一開始到論文完成，共歷經了兩年半時間。論文初期為了釐清民眾對凶宅的定義，我請了近三百人做市調，從認識的仲介朋友、特斯拉車友群還有荒野保護協會的夥伴們，加上成大法研所同班的律師、檢察官、法官同學們都幫我做了這份市調，讓我可以在這約三百人的市調中，統計出一份最接近民眾對於凶宅的定義。
論文中我蒐集了有關於凶宅在法院判決書中公布的估價報告數據進行統計，並分析四類自殺型態對於房價的價值減損，包含燒炭自殺、上吊自殺、服藥自殺與跳樓自殺四種形態，得到了各類自殺型態對於房屋的價值減損範圍，同時還專訪了兩位禮儀師，了解許多凶宅的相關知識。在論文的最後，我列出最高法院與高等法院所有出租致凶宅案件進行討論，以理解目前我國法律對凶宅案件的見解。
本書是以我在成大法律研究所畢業時所發表的論文所改編，最後增訂了寫給房東建議部分。此次承蒙葉婉如老師細心指導，讓我的論文有了主要的研究方向與完整架構，在此僅致上我最高敬意。也感謝口試主席陳思廷老師，給了我此篇論文高分的肯定。最後要感謝估價師郭厚村老師的提點，郭老師本身是估價師，同時也是凶宅估價專家，接手許多法院凶宅估價案件，有了郭老師的跨界指導，給我不少啟發，也讓我的論文能夠與眾不同。在此也感謝三百多位幫我完成市調的朋友們，讓我釐清大家對於凶宅的定義。
最後，要感謝我的家人在後面默默地支持我，讓我可以無後顧之憂地完成我的學業與論文。衷心感謝大家的幫忙讓我能夠完成這篇論文，期待這本書能為不動產交易安全盡點心力，也能給房東多些法律建議，讓這塊土地可以持續前進、美麗。