公寓大廈管理條例

＜內容簡介＞

公寓大廈為都會生活的民眾都會遇見的法律議題，由於公寓大廈管理條例條文雖然為數不多，但常常牽涉到民眾於生活起居的重要權益。

本書為新白話六法系列－公寓大廈管理條例，體例上乃於每章前檢附導論，該內容並不是以條號排列，而係作者以口語方式就該章內容規範的大要進行導讀，以俾利讀者查詢個別法條的白話內容，透過導論的研讀，可以較為輕鬆地掌握本條例之入門體系。

公寓大廈住宅事務繁瑣，實務見解亦龐雜繁多，本書雖無法稱得上是本可以查閱所有實務見解的工具書，但透過每條條文的白話解說，與作者檢附最新的實務見解，讀者可初步理解公寓大廈管理條例的大綱梗概，若有興趣則可更深入地研讀專書著作。最後在附錄的部分，檢附了管理實務常用的範本與管理辦法，以便利查閱對照本書的相關內容。

★目錄：

第一章　總則
第二章　住戶之權利義務
第三章　管理組織
第四章　管理服務人
第五章　罰則
第六章　附則

附錄一　公寓大廈規約範本
附錄二　公寓大廈管理條例施行細則
附錄三　公寓大廈管理報備事項處理原則
附錄四　公寓大廈管理服務人管理辦法
附錄五　寵物管理辦法
附錄六　公寓大廈管理條例第二十九條之一、第四十九條之一修正草案總說明

＜作者簡介＞

陳冠甫

現職：
．宏道法律事務所律師
．中華不動產仲裁協會仲裁人
．台北市政府危老推動師
．不動產經紀人
．全國律師公會中國大陸事務委員會委員
．全國律師公會編輯委員會委員

學歷：
．國立台北大學不動產與城鄉環境系博士班研究生
．國立高雄大學法學碩士

經歷：
．中華民國律師公會全國聯合會副秘書長
．中華民國律師公會全國聯合會編輯委員會委員
．台北律師公會學術交流委員會委員

著作：
．包租代管法制與實務（新學林，2018年）
．不動產相關法學論文10餘篇

★內文試閱：

‧作者序

本書誕生的契機，來自於本人就讀臺北大學不動產與城鄉環境學系博士班二年級時，擔任黃健彰教授的兼任計畫助理，透過不斷的論證討論公寓大廈管理條例的理論註釋，過程中訝異公寓大廈對於現代人的居住權益竟能有如此繁複的法律關係，但對本條例之梗概卻也因為參與研究而有大綱性的了解。
由於作者以往的著作方式均以投稿法學期刊為研究成果發表，當時意欲尋找出版社將以往累積的文章出版，適逢五南圖書副總編輯劉靜芬引薦本人參與白話六法系列寫作計畫，於是興起以「公寓大廈管理條例」為題的念頭。在此特別致謝健彰老師與劉副總編輯。
好友炳烽、宏澤、典哲、奕全、恒輔老師每天的荒謬聊天，是我律師生涯中不可或缺的潤滑劑。本書寫作過程，適逢新婚並搬遷新居，太太於婚後的犧牲帶給我生命中特別的恩典。僅以本書，紀念我與太太Mia的結婚一周年；我的父母親與岳父母的關心，是伴隨著這疫情無情肆虐期間最大的撫慰。最後希望本書之做成，並非結束，而是更深入喚醒各類居住權議題的開始，並將一切榮耀都歸屬我的家人與朋友。

陳冠甫於臺北市
民國111年3月18日

‧摘文

第二章
住戶之權利義務

導論
本章乃係涉及到公寓大廈管理條例住戶間的權利義務關係，本條例先就第4、5條針對在專有部分住戶應如何使用及限制；第7、8、9條為住戶就共用部分應如何使用權利與遵守限制；因為住戶間的權利義務關係複雜，本條例乃於第6條規範一般性住戶於維護、修繕時應遵守之限制與違反的法律效果；而特別性義務，諸如：
一、修繕管理維護義務乃規範於第10條管理、維護、修繕義務與費用分擔、第15條應依照使用執照及規約使用專有部分即約定專用部分之義務與違反效果、第16條公共安寧的維護義務、第17條公共責任保險投保義務。
二、因為適用本條例之公寓大廈平時的運作仰賴住戶自治，相關費用的支付義務則必須由住戶承擔，第18條至第21條乃係規範公共基金的設置與相關權利規範及催討程序。
三、第22條為針對惡鄰居若違反本條例特定事由的義務情節重大，需有一定的驅逐手段以維護全體住戶的居住權益，即有規範強制遷離及出讓。第24條則係針對區分所有權若有變動而產生權利繼受時，繼受人應受拘束的規定；另外針對無權占有人應遵守本條例規定義務的準用。
前述這些權利義務關係，或規範於條例本身而住戶須加以遵守，也有藉由住戶自治形成的契約關係，也就是規約形成的法律義務，所以第23條係針對住戶規約的性質與內容效力限制的條文。

第4條
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

解說
一、區分所有權人在法律規定之限制內，原則上得自由地依照其意思，以該專有部分得為之需用、或收取該專有部分因給予他人利用所生的法定孳息、或以之為該專有部分權利變動的處分行為；並得排除他人的侵害與干擾。也就是說，除非法律有明文限制區分所有權人對於其專有部分的各種使用或處分行為，原則上區分所有權人對於專有部分的權利跟一般所有權是相同的。
二、至於區分所有權在法律上的限制是什麼，依照現行公寓大廈管理條例以及其他法律規定，本條例第5條、第6條及第15條分別有限制之規定。
(一)第5條：區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
(二)第6條
1.於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
2.他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
3.管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
4.於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
5.其他法令或規約規定事項。
(三)第15條
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀。
三、公寓大廈管理條例為了確保人民的產權單純化，乃明文禁止區分所有權人將其專有部分與該建築物的共用部分之應有部分、基地所有權、地上權的應有部分，分別分離讓與或設定負擔給不同的人，否則將會造成應有部分為某甲，而其共用部分或基地所有權人為某乙，形成產權法律關係複雜化的情形，通常我們把它稱作權利處分一體性，民法第799條第5項：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」亦有相同的規定可資參照。但若是已登記的區分所有建物與其基地所有權本來就非同屬一人，則無從限制該不同所有權人必須一併處分或設定負擔。

第5條
區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

解說
一、區分所有權人對其專有部分的使用，必須符合該建築物本於其建築設計規劃範圍內的使用。例如：不得無故在其專有部分內，未經申請施作夾層。至於得否於專有部分內設置廣告物，實務見解則認為若影響到建物之整體外在觀瞻，而影響到大樓的正常使用時，得限制之。最高法院103年度台上字第2692號民事裁定參照。簡言之，若建物有違反正常使用或違法之行為，其他區分所有權人得以規約或是區分所有權人會議決議方式制止。
二、所謂專有部分的利用，違反共同利益之判斷，應審酌系爭建物的住戶居住安寧是否會因該區分所有權人利用專有部分的行為而受到影響侵害，並且必須考量到整體公寓大廈環境品質是否會因此而受到嚴重影響，加以決定。

第6條
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

解說
一、本條為公寓大廈之住戶，應遵守之義務以及違反規定之處理方法，第1項共有五款情形，以下分別就第1項各款分別敘述之。
(一)第1款之情形例如：修繕自己專有部分時，因滲水導致其他住戶受有損害者；整修專有部分時，因僱工裝修而該受僱之工人在施工時侵害住戶權利造成損害者。
(二)第2款乃是針對公寓大廈的住戶相互容忍義務的體現，為維護公寓大廈管理及居住品質的提升，所賦予住戶的容忍義務規定。本款所稱的必須係指非進入相鄰區分所有權人的專有部分、約定專用部分，即無法完成其維護、修繕之行為。至於如何判斷具有必要性，實務認為應斟酌維護或修繕之規模、時期、期間、工事之必要性、緊急性、有無其他維護或修繕可能、對他區分所有權人家損害之種類、程度及性質綜合評價。本條例施行前的公寓大廈，約定專用部分固然不受到第7條的限制，但在有維護、修繕必要，需要進入該約定專用部分時，該住戶不得拒絕。
(三)第3款乃針對公寓大廈管理組織或負責人在維護或修繕公共設施、設置管線等行為時，無論該公共設施設置的地點是否為區分所有權人之專有部分，該區分所有權人均有忍讓的義務。實務上有定期抽化糞池的排水孔係設置於該住戶之專有部分內，該住戶則需忍讓管理委員會定期委外抽水肥而須使用專有部分者。另外曾有判決指出，建商當初曾經將露臺給予頂樓之區分所有權人分管時，因露臺下方的管道間不是約定專用範圍，係屬於公用設施，而有維修必要，區分所有權人仍應該無條件開放配合修復。
(四)有關第4款規定，本條例在92年12月31日修正公布，住戶若要修繕、維護專有部分，而有使用共用部分之必要時，無須管理負責人或管理委員會同意。反之，修法過後則需要同意。例如，因自己專有部分室內裝修變更消防管路與共用部分之管路相通者，應經過管理委員會同意。
(五)第5款所指其他法令或規約規定事項，實務上通常係以自治規約為最高指導原則。
二、第2項乃是認為進入或使用他區分所有權人之專有部分，若造成損害，應修復或補償之。但有疑慮者是，究竟此處之補償性質為何？因本條第1項第2款至第4款，均為法律所明定的容忍義務，性質上該行為係具有合法性，若係合法造成權益之損失，有補償加以因應。反之，若係違法行為造成的損害，則有賠償。本書認為本項屬於補償性質，惟文字上應刪除「所生損害」之文字。
三、第3項之必要處分，實務上認為不包含「強制遷離」，但可以請求禁止住戶為特定行為、拆除回復原狀。但應特別強調者是此部分的必要行為，不包括由主管機關逕行宣布區分所有權大會會議決議無效。