購屋寶典：不動產交易實務與案例解析

靳邦忠

資歷：
新竹縣政府簡任消費者保護官
財團法人中華民國消費者文教基金會委員
國立清華大學科技法律研究所兼任助理教授

學歷：
國立中正大學法學博士（李仁淼教授指導）
國立臺灣大學法學碩士（陳新民教授指導）
國立臺北大學法學碩士（陳春生教授指導）
國立政治大學法律學士

序言

康德云：
「沒有實務的理論是空洞的；沒有理論的實務是盲目的」

從2020年10月19日漏夜排隊購買紅單事件起，健全房市交易制度、抑制房價、落實居住正義的呼聲風起雲湧，促使政府進行一系列興革措施。從處罰紅單轉售、強制預售屋實價登錄、禁止契約轉讓及重罰炒作行為等，開啟我國半世紀以來房市交易法規革故鼎新的一頁。此一法規內容之大幅變動，對於將來的司法判决及行政實務的影響，仍有待進一步觀察與研究。然筆者適逢其時，期間所發生的眾多事件幾乎都在職務所轄的新竹地區；正因工作上面對相關案例處理之實務經驗，加之對於房市交易各類法規深入研究，本書由筆者來彙整撰寫，似乎也是某種不可思議的機緣。
近年來房市交易糾紛已佔消費爭議案件之大宗，牽涉法律層面至為廣泛。筆者於主持協商調解過程中每每發現，站在第一線參與調解的相關人士，對於複雜的房市交易專業法規，理解上難免不盡周延。而多年來關於不動產交易糾紛的解決機制，以及法律概念的宣導，率皆散見於各網路媒體及報章雜誌，但從未有過一本體系完整的法學專業書籍，足以同時涵蓋理論與實務的探討，原因也不難理解，如何在浩瀚的實務案例中選出最適當的題材，並能同時結合消費者保護理論及現行法律規範，歸納出一套可資遵循的運作準則及解決紛爭模式，供一般大眾參考引用做為「購屋寶典」，實在不是一件容易的任務。但是，眼看臺灣社會房市紛擾不斷，撰述一部以案例研究為基礎的房市爭議解決專書，絕對勢在必行。
筆者以法學專業背景擔任消費者保護官多年，處理過近2,000餘例房屋糾紛案件，並自2007年起於清華大學兼任教職，講授「消費者保護理論與實務」及「消費者保護法案例專題研習」至今，深知一般民眾在面對購屋這件大事上，往往相當惶惑不安。如果有機會能將多年處理實際案例經驗，及對消費者保護理論鑽研的心得，編撰成書，分享大眾，作為消費者購屋指引，期以減少相關消費糾紛，除可為消費者保護略盡綿薄之力，亦可為多年公務生涯留下完美篇章。於是，筆者利用一年半的時間籌思大綱細目，蒐集近年來國內發生之不動產重大事件及其引發的法規興革，參考法院糾紛典型案件，掌握判決意旨摘要、公平會裁處及主管行政機關應行辦理事項等資源，以實際案例操作之流程為基礎，由「預售屋與紅單買賣」起始，「不動產消費爭議解決機制」為末章，就房市交易中所涉及消費資訊揭露、不動產說明義務、要約與斡旋、廣告不實、定型化契約、保固、驗屋與現況交屋、商品責任、貸款與履約擔保、停車位、公設、凶宅、嫌惡設施、二次施工與違章建築、住宅特殊商品、都更與危老等重大議題，分門別類撰寫成十六章專文。
本書的立論基礎，以「消費者保護法」及「公平交易法」為理論張本，臚列近500多個法院重要判決案例與行政處分摘要，就不動產交易過程中，各種房市交易爭議類型的每個環節所涉及之制度的由來，先從觀念釐清，以深入淺出的方式讓讀者了解問題癥結之所在。各章皆附以房市交易理論爭點，司法實務判決要旨之簡要整理，讓讀者輕鬆掌握全局。各章結尾，輔以筆者多年處理購屋消費爭議之實務經驗，並附記消保官的叮嚀，提醒業者與消費者應注意之事項，做為有意引用及研究者之參考。
本書之出版，主要對象是試圖協助從事不動產業務之經紀業相關人員、法律專業人士、建築與代銷業者，及有意深度了解房市交易法規之一般消費大眾，知悉案件的解決方式及相關法律規定。撰書並非意在指導消費者如何購屋致富，而是從豐富的實務案例研習過程中，助您成為一位聰明的購屋者，讓消費者從此不再為買賣過程中，因為資訊不對等、廣告不實及商品瑕疵等不當交易行為所帶來的糾紛和困擾所苦，盼購屋真正成為幸福快樂的喜事。
本書能夠順利編寫完成，首要感謝愛妻世倩辛苦操持家務全力支持，讓我於公務之暇可全心投入，浸沉於著書寫作的樂趣中。清大科法所碩士班艾楷勛律師、王韻慈律師與李嘉玲同學、博士班李昱恆律師，及臺北大學法研所碩士班莊晉溢律師，不辭辛勞協助司法判決摘要、彙整行政函釋及校稿核對，特此致謝。學弟黃義偉律師、劉昆銘律師於業務應接不暇之際，仍撥冗逐篇訂正指教，不勝感激。本書不揣疏漏，大膽嘗試以不動產糾紛事件結合消費者保護理論，將多年工作經驗及教學心得整理付梓，如有缺漏之處還望各界賢達不吝賜教。期望本書之出版，能拋磚引玉，引發共鳴，促使國內房市交易之制度，能在買賣雙方資訊透明，交易程序更加公平完備之健全制度下，確實保護消費者權益，共創和諧的市場交易環境。

靳邦忠 謹誌於 新竹寓所 20231125

序章 本書以「不動產」為核心　1
　一、不動產與房地產的定義不同　1
　二、本書採用不動產一詞　2

第1章 紅單與預售屋　3
　第1節 預售屋　3
　第2節 管制房市2.0行政措施　54
　第3節 政府管制房市亂象之具體措施　67

第2章 消費資訊揭露　99
　第1節 企業經營者的告知義務　99
　第2節 業者應負告知義務之主要內容　108
　第3節 「告知義務」司法實務見解　127
　第4節 不動產經紀業的告知義務　134

第3章 不動產說明書與要約書及斡旋契約書　161
　第1節 現況說明書與不動產說明書　161
　第2節 要約書及斡旋契約書　174

第4章 廣告不實　205
　第1節 不動產交易之「廣告」　205
　第3節 廣告不實之行政監督　216
　第4節 廣告不實之民事裁判　244
　第5節 經典案例研析　257
　第6節 廣告不實的法律責任　277
　第7節 應注意事項　283

第5章 簽約與定型化契約　289
　第1節 定金與訂金　289
　第2節 定型化契約　292
　第3節 違約金酌減專論　330
　第4節 懲罰性賠償金　343
　第5節 不動產交易簽約的重要議題　350
　第6節 坪數短少問題　358

第6章 驗屋與現況交屋　371
　第1節 點交與驗屋及交屋　371
　第2節 預售屋交屋　374
　第3節 現況交屋　382

第7章 貸款與履約保證　399
　第1節 貸款　399
　第2節 履約保證　417
　第3節 預售屋擔保「專款專用」機制之檢討　439

第8章 保固、漏水、海砂屋與輻射屋　457
　第1節 保固　457
　第2節 漏水的法律責任　466
　第3節 瑕疵擔保與海砂屋　522

第9章 二次施工與違章建築　537
　第1節 二次施工　537
　第2節 違章建築　549

第10章 公 設　577
　第1節 公設比　577
　第2節 案例分享　584
　第3節 公設點交　596
　第4節 公設制度改革　609

第11章 停車位的法律責任　615
　第1節 停車位種類、類型及爭議概述　615
　第2節 車位大小尺寸之爭議　632
　第3節 停車位計價與公設比　642
　第4節 停車位遭強占之救濟　650

第12章 住宅特殊商品　661
　第1節 工業住宅　661
　第2節 工業住宅的法律問題　665
　第3節 商業區可否作住宅使用　670
　第4節 旅館用地可否作住宅使用　677
　第5節 「地上權」與「使用權」住宅　686

第13章 凶宅　693
　第1節 概述　693
　第2節 行政機關對於凶宅定義見解　693
　第3節 司法判決對凶宅之認定標準　696
　第4節 凶宅之法律效果　716
　第5節 不動產經紀人員對凶宅的法律責任　740
　第6節 消費者應注意事項　742

第14章 嫌惡設施　745
　第1節 嫌惡設施規範概述　745
　第2節 嫌惡設施爭點分析　750
　第3節 案例分享　755
　第4節 其他嫌惡設施　765
　第5節 避免嫌惡設施應注意事項　775

第15章 都市更新與危老重建　777
　第1節 都市更新概述　777
　第2節 危老重建概述　802
　第3節 都市更新與危老重建之比較　811
　第4節 附論：臺北市單行法規　819
　第5節 案例分享　827
　第6節 消費者應注意事項　838

第16章 不動產消費爭議解決機制　841
　第1節 消費爭議概述　841
　第2節 消費爭議案件之行政監督　857
　第3節 消費訴訟　871