房市2025 年觸底！
史上最多利空匯集時刻，你該勇敢議價
自住客買房
最好的2年來了

封面故事

房市變冷了！
走進高雄，這個兩年前七都房市最熱城市，如今卻成最大苦主。
不到一年前，高雄楠梓晉升全台房市最熱區域之一，房仲店門前排起隊伍，民眾爭相買屋，如今卻門可羅雀；「最近來店人數大概少了三、四成，」在地耕耘二十多年的大家房屋楠梓店店東張鳳如說，不但看房的人大減，「一坪開價也從喊到三十幾萬元，現在二十八萬元都能談。」
「以前十組客人來看房，成交一組，現在來二十幾組，還不見得成交，」一家高雄在地建設公司董事長表示，他最近在高雄房市熱區路竹科學園區附近，推了一檔數百戶的建案，若去年此時很容易完銷，現在過了幾個月，竟然只賣了幾十戶。
「投資客都跑光啦，只剩下自住客在買房了，」他分析，連自住客可能都要觀望，
不敢隨便進場，「因為沒人想當盤子(意指花大錢的冤大頭)！」

多頭已盡！凍漲期將延續至二○二五
投資客急退場、自住客砍價空間大增

商周曾在二○二○年製作〈房市再熱三年！〉專題，如今到了二○二三年，隨著各國央行陸續升息，資金緊縮，再加上政府從房地合一稅2.0、央行貸款管制、到今年的《平均地權條例》修正案等「打房三箭」政策，將投資客逼出市場，雖然房價未見明顯下跌，但從交易量來看，房市明顯降溫。
攤開數字，七都去年移轉棟數年減一○％，創近三年新低；七都新案去化全數下滑，高雄最慘跌六成，新竹近五成；截至去年十二月，國銀房貸餘額年增率連九月下滑，創三十四個月新低。受此衝擊，連房仲龍頭信義房屋去年淨利都年減近四八％。
不過，這是投資客的冬天，卻是自住客的春天。
「二○二三年是從二○一六年房市低點以來，自住客買房的最佳時機點，」住商機構企研室執行總監徐佳馨表示。
為什麼呢？第一，有機會挑到好房。過去三年，房市被投資客把持，低總價、條件又不錯的房子，常被他們一掃而空，自住客就算看上好房，只要猶豫半刻，就容易馬上被買走。
信義房屋傑出店長、高雄成功漢神店經理洪薏珺指出，當投資客轉為縮手，自住客不必搶房，買到好房的機會也增加。
第二，有議價空間。「過去三年，等於把未來十年房價一口氣漲完！」某家南部大型建設公司總經理指出，部分蛋殼區房價幾乎三年翻了一倍，連在地民眾的薪資都買不起當地的房子，不盡合理。
「這幾年房價是銷售公司、粉絲團炒上來，真的炒太兇！」台灣建築經理龍頭、中國建經總經理楊享洪指出，房市這一次從多頭修正，跌到合理價才會停止，哪裡房價漲得越快，跌得也越快。
嗅覺敏銳的房屋賣方，已發現市場氣氛不對，有減價求售打算。站在第一線觀察的張鳳如便表示，屋主現在反而擔心手上的房屋賣不掉，開價打折五％至一○％，都有機會談成。換言之，這給自住客有不小的議價空間。
而且，這次房市轉冷不是一時現象，「凍漲期」可能延續到二○二五年！過去二○○三年SARS疫情、○八年金融海嘯房市大跌，房價通常一年左右就反彈，買房的「機會之窗」開啟短暫，自住客猶豫期遠比投資客久，等想清楚，房市已經漲了一大段。

史上最多房市利空齊發！
升息、經濟差、三波政策重拳打壓

可是這次房市轉冷的「機會之窗」或許開啟得比以往更久，自住客有足夠的時間看房、挑房，同時也要有具備耐心與眼光。
為什麼這一次房市的冬天更長？因為這是史上最多利空匯集的一次。
首先，經濟不振將延續，衝擊房市。台灣二○二二年經濟成長率達二．五％，但台經院預估，今年只能勉強保二(見第六十六頁表)，數據差強人意，而根據摩根士丹利(Morgan Stanley)報告顯示，台灣即使到二五年，都只有約二％。

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商業周刊_第1842期_20230302

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