丁丁的房產人生雜記（3）

＜內容簡介＞

匯集十餘年不動產代銷從業經驗，秉持中肯客觀原則分享社會大眾，讓你秒變房屋專家！

◎建築知識、買賣方觀念、房市關鍵、業界競爭……，不為人知的房產觀察全公開。
◎不論買方或賣方、置產或投資、現住或留給下一代，都請你先看過本書。
◎作者對事業的細膩投入與觀察，值得各行各業的年輕人參考與學習。

★★★一片叫好，欲罷不能，《丁丁的房產人生雜記》出第三集了！

作者用一個少見於同類書籍的角度來論述房產產業，
同時以十數年第一線代銷的工作資歷，
不藏私地分享客觀又真切的經驗，頗具專業知識。

用文字記載房地產人生征戰實錄，真誠、清晰、理性，不嘩眾取寵；
中肯、客觀、深入淺出，能讓業界及消費者快速了解房地產各個面相。
 
在台灣，房市一直都是被大眾所關注的重要議題。
房價的走勢、區域的發展、建設的期待、政策的更改，
也都在我們的生活中如影隨形。
 
購屋，是每個人的必經之路，同時也是在民生必需品消費中
佔最大宗的資金量體，若對其缺乏認識，或許會因此從中造成自己的損失。
 
做為消費者的那一方，死不買房不會是個正確的態度，
但過度樂觀可能也不是個好方法。
身為銷售者的那一方，利益現實主義無法成就自己，
我們都應該要善於從挫折中找方法。
 
如果你是個正在找尋購屋、投資的買方，
能從此書中看到一般消費者比較不為人知的賣方小祕密與職業辛苦談。

如果你是個正在這個行業打拼的一份子，
可以從此內容獲得一些銷售靈感，或是買房比較普遍常見的消費心態。

◎房產代銷人員不為人知的心得、密法大公開，人人都是房產大贏家！

★目錄：

壹  建築知識

『車位坪數的意義』│購屋眉角
『雨遮不計坪，有差嗎』│無聊政策
『透天』│有土斯有財
『為何台灣房子都普遍難看』│順應市場
『建材等級差異』│CP值的來源之一
『建商與營造的差別』│小貼士
『風水無完美』│福地福人居
『坪效的意義』｜換算的差異
『制震的祕密』│走馬不看花
『營造廠等級』│營造才是關鍵
『房地合一稅』│合法避稅
『住宅與商業區』│用途差異
『抗性的另一面』│一體兩面
『廣告戶還有嗎？』│策略
『雨遮計坪』│數字遊戲
『不動產食物鏈』│肉皮骨湯

貳  市場分享

『房市崩盤過後會如何』│有感透析
『不動產的數字運作』│神奇概念
『新竹捷運一說』│區域概況
『外送平台崛起』│實體店面該何去何從？
『市況結論原由』│中古屋 VS 新房
『買房就像上了台列車』│觀念
『你不買有人會買』│尊重市場機制
『年輕人對通膨無感』│歷史足跡
『疫情與房市』│影響有限
『三代同鄰』│隔代生活
『潛銷迷思』│操作與沙盤
『預售屋是賣什麼價』│多聞多瞭解
『行情的成立』│先有需求才有供給
『疫情與房價』│恐慌
『降息的影響』│房市春藥
『開價是甚麼』│不二價大流行
『店租不跌』│矛盾
『出租好還是轉售好』│務實答案
『關鍵一問答』│受用的事實
『市場恐懼』│群聚信心
『房價金流』│盈虧總有人損益

叁  買方觀念

『現代孟母』│隨學而居
『成本有上漲嗎』│通膨
『無殼族的怨念』│怪來怪去的
『看屋不該執著某個點』│越單純越好
『購屋新手懶人包』│簡單上手
『租與買的差別』│一念之差
『吃米得知米價』│消費邏輯
『真假屋奴』│認清事實
『買房沒有一次到位』│以小換大
『投資非自住』│先入不為主
『房子無完美』│多餘的完美主義
『租買差異』│金流真理
『有閒錢會放在哪？』│不同位階不同腦袋
『房貸，不是負債』│負債為何物
『購屋年齡層在想甚麼』│消費心理
『有預算就買品牌吧』│好口碑需要代價
『寬限期』│居住槓桿
『買房非兒戲』│為決定負責
『猶豫，就是該決定的時刻。』│果斷成就夢想
『不用去想誰買得起』│研判眼下

肆  賣方觀念

『業務比的是甚麼』│修心養口
『技術、技巧、技能』│摸模磨魔
『業務基本動作』│敬業
『建商是服務業』│轉念即轉型
『業務』│修行
『建材的意義』│刀口

伍  業內競則

『態度不見了』│嘆
『廣告』│邏輯
『行銷內外功』│相輔相成
『業務三能』│桌場如戰場
『裝睡的人叫不醒-上』│學會醒
『包裝的意義』│藝術
『廣告藝術』│逆思維

陸  房產心情

『偏激』│買賣理性為上策
『解讀透天』│差別甚異
『偏激』│買賣理性為上策
『稅制對不動產的用意』│正反對峙
『選戶邏輯不難』│青菜蘿蔔
『換約的意義』│物換星移
『置產賺的是增值率』│買房賺甚麼
『進退之間』│策略
『熱情牽動著工作效率』│重利則不力
『管委會素質』│自在人心
『燈不點不亮』│切勿先入為主
『裝睡的人叫不醒-下』│愛莫能助
『實登價』│參考價值

柒  自我審視

『坐而言‧不如起而行』│說易行難
『富人與窮人的循環』│很有趣
『競合時代』│斜槓製造機會
『夕陽產業是自己造成的』│咎由自取
『存錢才是最頂級的自律』│剩者為王
『跟自己比賽』│另種層面的無視他人
捌  地產知識
『通膨雞排論』│數字價值
『公設不是拿來用的』│思維
『推案地段決定品牌調性』│王中之王
『越來越小的空間』│變遷
『最荒謬的土地制度』│炒地可興邦

＜作者簡介＞

丁丁/丁士鴻
生於一個與不動產相關的環境與成長，雖入行未達先進前輩之資，但耳濡目染這個生態圈近三十年，聽到的故事，看到的真人真事，遇到的實際歷史，淋淋在目。
很難忘卻，也根深蒂固許久，也因如此，個人並不喜歡這個行業體系，總感人性現實與無奈，空虛與利益的交雜人生，似乎很難尋求到一個真實自我。
但若想實踐理想，財務自由，不動產又是一個不能被忽視的平台，於是告誡未來的自己，請在年紀尚輕時，就定位一個人生目標來努力吧。
當沒有人教的時候，請偷學。
當有人帶領的時候，請多問。
當自己獨立的時候，請自勉。
當自己小成的時候，請內斂。
當路途順遂的時候，請感恩。
當事不順己的時候，請潛沉。
我把自己的所有，以一種壓縮自我的挑戰，用文字呈現給大眾，這是一種真實，也是另一段有趣的旅程。

★內文試閱：

『車位坪數的意義』｜#建築知識│購屋眉角

台灣的不動產權狀登記制度，車位是沒有獨立權狀的，其坪數也是附掛在建物底下，也等同於納入公設面積，因此在中古的售屋資料與實價登錄的訊息中，都是將車位坪數含在總建物面積內，以至於沒有透明的車位成交資料揭露，與不合理的單價計算。
這樣不完善的登記體制，就產生了以下狀況。
1.車位沒有獨立出來的資訊。
2.車位成了稀釋單價的工具。
3.中古單價行情與新案脫鉤。
4.中古車價無法做市場比較。
預售屋，我們都會這樣看：
房屋單價是多少？
車位單價是多少？
房屋坪數是多少？
但，不會特意多問車位是幾坪，問了也沒意義，也不會有人將車位坪數大或小當作是決定購屋的考量。
除非，預售或新案賣方刻意混淆視聽，為了將銷售房屋的認知單價降低而故意將其坪數納入總價計算。
換言之，車位買越多，單價就會感覺越便宜。
所以在實價登錄之中，為何同個社區隔壁或上下戶有時候會看到差異頗大的單價落差，因為價格高的那間可能是沒車位或只有一個，但單價低的那戶車位數量就會比較多。
利用制度上的漏洞來製造不對等的房價，是沒有道理的。
就跟仲介無法幫你拆算個中古屋的獨立車價一樣。
新建案也不該用這種方式來用做刺激銷售的手段。
車位坪數無論是多少，你的格子尺寸就是那樣子。
大車位就是寬250cm長550cm。
小車位就是寬230cm長550cm。
那些坪數都是地下室的平均公設面積持分，與建物公設比有絕對的關係，但對購屋者而言，車位登記面積真的一點意義都沒有。
在新建案的銷售邏輯上，車位是先買先選。
在使用者的購買邏輯上，車位是路衝最好。
所以如果你住的社區看到那個很棒的位置，毋庸置疑，那個人很早就買了，反之看到鄰居怎麼會選那種難停又遠的地方，代表他是很晚才買的。
車位的選購原則，首重進出動線，在來是離梯廳距離，其他的條件就沒有那麼重要了。
在過去法規不嚴謹的時代，建商會透過調控車位坪數來讓銷售利潤增加，而如今非昔比只是成為令建案銷售公設比看起來比較漂亮的工具而已。
車位持分坪數越大，住家公設比越低，售屋單價調高。
車位持分坪數越小，住家公設比越高，售屋單價降低。
但總金額還是不變的。
對消費者而言，要則房屋價錢你接受，但嫌公設高。
要則公設比你可以認同，但房屋售價你沒辦法接受。
所以這個平衡之間是現在多數建商與賣方在規劃銷售前會著重的考量重點。
有公設比低，單價又便宜的產品嗎？
有，地點很爛。
所以市場賣方會有該注意的各別行情：
房屋售價的行情，公設比的行情，車位單價的行情。
若其隨時間水漲船高，那也是由市場機制來決定的：
建案平均單價的接受度，沒人買也不會往上走。
法規基礎限制的公設比，隨政府要求越來越高。
市場車位價格的認同感，只有買與不買的選擇。
但若是中古屋：
你無法判斷其車位原始取得成本多少。
中古屋的車價沒有貨比三家的基準值。
如果仲介沒特地拆車位會被單價誤導。
於此，看新建案跟看中古屋的衡量的方式是很不同的。
甚至聽聞過被業務影響之後的消費者會以為特地去挑選車位坪數高的建案，未來會比較有增值空間，這是極為錯誤的認知。雖然車坪越高能稀釋的單價就越低，但房市行情最終還是會回歸在房屋本身的價值是多少，除非是完全不熟悉與沒經驗的購屋菜鳥，否則這只是一種要刺激你下決定的話術而已。
因為，真的沒有人會在意車位的坪數是多少。

【買房必買車位，它是必需品，沒有車位的房子是非常難脫手的，因此車位就成了一個可以操作的工具，也能做為影響與誤導的手法。回到現實的考量點，車位是使用上的價值，而非面積上的數字。】

『雨遮不計坪‧有差嗎』│#建築知識│無聊政策

公設比是購屋者普遍最討厭的東西，認為這是一種虛坪灌水來達到增加總價的目的，但其實賣方也不喜歡，可這就是台灣長期以來的體制，久而久之，也只能如此了。
那麼既然要捨去公設面積來計價是無法達成的事實，那就從附屬建物面積來下手吧，「雨遮」就成為了目標。
先來論述雨遮對於建築本身的實用價值，在建築立面上有著凹陷進去的外型通常會被定義其雨遮面積，術語為「深窗」設計，它們的用途主要以下：
1.遮陽避雨：利用樑下拉伸至窗或外牆的空間做為一種自然保護，也許有些人會覺得沒意義，但事實上深窗可以幫助室內減少日照直射光線，令室內有感降溫，再則能讓牆面減低直接碰觸雨水的侵蝕，降低牆外滲水機率。
2.外觀美化：人要衣裝，佛要金裝，建築外型的美感在於立體交錯深淺的視覺效應，如果一棟大樓的立面是完全拉平沒任何深窗雨遮的話，那就會非常普通且難看。
3.保護隱私：大樓住家在高，一樓行經路人在低，由下往上看若沒有做些設計保護，其視線會直接看透中低樓層的住家，而深窗雨遮卻能有效製造視線折射差異來減低室內曝光的比例，也讓人們的生活可以更安心與保障。
4.閃避樑下：結構是既定有的存在，除了室內裝潢之外，許多人買房時都會去刻意關注樑下的配置，而深窗雨遮卻可以讓樑的位置保留在牆外，保持室內格局少樑。
無論有著多少優點，消費者還是希望能夠不要將此納入購買面積內，賣方可以送，但不要算錢，於是內政部就有了新的定型化契約規範：「雨遮不得計坪計價。」
事實上，深窗雨遮都會提高建築成本，因為增加了外飾範圍，而在產權登記或營造費用計價，這都是有算面積的，如果徹底免費讓給買方，似乎不符合投資效應。
上有政策，下有對策：
若是雨遮不計價，就在合約書附註此面積不計價，但事實上還是算在房屋總價內，換湯不換藥，符合規定沒問題。
若是雨遮不計坪，就將陽台比例面積增加，附屬建物依然控制在一定的比例，對賣方而言是不可能做賠錢生意的。
那買方需要注意甚麼呢？
不應該執著於自己可以坳到多少面積，也不需要去計算那麼複雜的誰計價誰計坪，一個最簡單的判定方式：得房率，將主建物面積除上售坪總面積的結論。
無論公設比占了多少，不管附屬建物怎麼配比。判定划算的重點應該是能買到多少主建物，畢竟牆內才是你真正能實際使用到的面積，這也是最務實的比較。
依照現行法規下的建案，能將主建比控制在65%以上的產品，代表你買得是非常划算，但也有不少建案主建比還不滿60%的，那表示你買的虛坪越多，所以更本不需要去在乎買賣合約上怎麼定義，也不用去在意到底賣方怎麼去規範雨遮到底有否計坪或計價，主建比最準。
以建築的角度來考量，有雨遮深窗的居住品質會高於沒有此設計的房子，其次才會評估主建物占比。
若又有還不錯的得房率，就是划算的選擇。

【數字的魔術博大精深，看重點不要看表面，若理解的不夠多就要試著多去深入瞭解與實證，不要期望政府會為你做甚麼，很多積陳迂腐的計算制度是不可能一時半刻就可以被推翻的，因為這裡是台灣。也不需要用其他國家的體制來要求，畢竟每個國度的民情文化歷史與發展都是完全不同的。】

『透天』│#建築知識 │有土斯有財

中國人的傳統觀念，就是不動產要屬於自己的，擁有獨立的小天地，前庭後院，一家人都可以住在一起，這就是買房子的意義，只是隨著時代改變與經濟環境條件的不同，現代房地產市場的透天產品，也跟以往不一樣了。
對建設公司而言，透天建案的建築水準要求門檻較低，投資金額也不需要太大，風險也比較小，相對地利潤就不如大樓產品，所以當一個新科建商與營造廠剛起步的時候，都會以透天建案來做基礎成長與累積資本的台階。
透天因為土地成本吃得比較非常重，所以：
蛋黃區無法規劃，太貴的土地只能做成豪墅價格。
蛋白區比較盛行，低價土地才有透天合宜的價錢。
當重劃區剛發展的起初，還沒有那麼熱鬧跟受到關注，在地價還沒有那麼貴的時候都會看到不少早期的透天社區，而後開始興盛起來，很多消費者都會問，為什麼都沒有透天建案，或是堅持有透天需求的只能去買中古屋。
土地價位決定了70%的透天售價，因此現況想要入手這樣的產品，地段條件一定不會太好，若是在市區或很好的地點位置，那個房子的總價基本上都會令人很卻步。
透天一般在建物型態分三種：
獨棟最貴、雙拼其次、連棟平實。
透天社區建案基本也分三種：
社區警衛管理、社區無警衛、無社區。
透天設計規劃大致也分三種：
中庭墊高一樓車道車庫、無墊高的一樓中庭但有地下室車道與車庫、一樓各自前院停車或車庫。
另外特殊產品如美式別墅、封閉型造鎮社區、豪墅，通常都是比較昂貴且地點偏遠的建案。
每一種呈現出來的透天都有各自不同的優缺點，當然這也會根據你可以接受的總價成正比。
例如：
有中庭環境的社區，可以提供給家人散步或孩童遊玩的空間，安全且有質感，像是個小型公園。
有警衛保全不只是安全跟隱私，也能代理收發信件包裹，或是處理公眾型需要協助聯絡的問題。
有公共基礎設施的社區還可以解決大家最在意的垃圾問題，這樣就不用每天花時間等垃圾車。
有封閉式公用車道進出的大門管制，可以為自家車庫做兩道防護，同時還能遮風避雨相當方便。
若是三代以上同堂，有電梯需求的必要性，如此總價不僅會增加不少，平時還會多了維護開銷。
然而現況每個建商都在控制產品的總價來提升市場競爭力，上述型的透天建案是越來越少了。
不只容積刻意不用完來做小坪數，這也是現行透天設計的主流，所以早期有那些條件的社區也就非常稀有了，所以現今的選擇只剩下有無電梯差別而已。
購買透天的基本概念：
面寬五米以上是必備的需求底限，因為它決定了車庫是否可以停到兩台汽車與客廳跟主要房間的實用度。
深度十米以上也是很重要考量，因為它若太淺，那就對室內格局的配置或裝潢設計會相當的不好用且小。
最少要保持可做四個臥房以上的彈性，因為只有三房在未來是不好脫手的，會買透天的家庭人口需求高。
十年前的透天，不僅基本坪數大，條件好，總價非常低。
十年後的透天，銷售坪數小很多，條件差，總價非常高。
在房市與景氣氛圍不同的時空背景下，不只是地點上的差別，更在產品上基本設計與規劃也被限縮了很多，對買方來說，要準備購屋的總價預算與門檻比過去更高了。

【以前透天與大樓的需求比例還不會差距那麼大，如今的透天已經成為是小眾市場了，也因此更突顯了大樓的需求性是那麼必須且重要。看看現在首購大樓的基本總價水位是可以買到過去的透天，房市上漲的無奈也限制了消費者的理想與夢想了。】