商品編號:DJAV0S-A900GKQKF
代銷•仲介紅不讓:代銷•仲介業法律&行銷成功雙秘笈(2023年最新版)
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商品詳情
作者: | |
ISBN: | 9789574855124 |
出版社: | |
出版日期: | 2023/08/04 |
內文簡介
- <內容簡介> 結合法律界、代銷仲介業理論與實務 代銷業與房仲業者,在現今不動產交易市場上,扮演著相當重要的角色;而在重視術業有專攻、服務業當家的年代裡,須知:「知識就是力量」、「熱忱即是本錢」! 本書結合代銷、仲介業者當具備的不動產「法律」與正夯的「行銷」觀念,由資深律師、銷售高手共同執筆,引領業者在競爭激烈、變動快速的山頭,昂然挺立,衝出漂亮的成績單!買、賣雙方消費者從本書看門道,亦能識人有術,作出正確的選擇。 ★目錄: 李序 第一章 基礎概念 文◎吳任偉 壹、「不動產」的定義與範圍 一、相關法律規定 二、《民法》規定的「不動產」,是指「土地」及「定著物」 三、《不動產經紀業管理條例》所規定的「不動產」 【專題研究1】:112年《平均地權條例》修法重點掃描 四、其他法律所規定的「不動產」 五、「不動產」與市場上俗稱的「房地產」有何差別? 【專題研究2】:《國土計畫法》 貳、不動產經紀業:就是「代銷」與「仲介」 參、不動產經紀業的經營要件 肆、代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型 一、法律定性 二、代銷業務類型 伍、仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型 一、法律定性 二、仲介業務類型 陸、不動產經紀業與「個資保護」 第二章 進階應用 文◎吳任偉、許淑玲 壹、代銷法律制度簡介 一、代銷業與《不動產經紀業管理條例》 二、代銷業與《公平交易法》 三、代銷業與《消費者保護法》 【專題研究1】《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》 【專題研究2】預售屋買賣常見爭議類型 四、代銷業與「廣告真實義務」 貳、仲介法律制度簡介 一、《不動產經紀業管理條例》 二、《民法》:「居間」或「委任」契約? 三、《公平交易法》:不實廣告 四、《消費者保護法》:定型化契約 五、物之瑕疵擔保與保固期之介紹 六、員工保密及競業禁止條款 七、仲介契約書參考範例 第三章 代銷紛爭實例解析 文◎連世昌 壹、圖解代銷業、建商、買方之法律關係 貳、代銷業與建商之間屬承攬(或兼委任)契約關係 貳之一、買到爛尾樓,建商跑路,怎麼辦 一、預售屋履約擔保機制 二、受益權歸屬問題 三、「續建條款」的執行 參、預售屋買賣契約書審閱期 參之一、實價登錄2.0-預售屋建案資訊都要露 一、銷售前的備查:預售屋建案資訊 二、「預售屋買賣定型化契約」 三、交易後的申報:銷售預售屋或代銷業者 肆、甚麼是預售屋「轉紅單」與「換約」機制?未完工交屋前,可以 「換約」嗎? 一、甚麼是紅單?紅單轉讓,行不行? 二、預售屋換約 伍、房貸授信拉「緊」報,「貸」誌大條! 一、常見的預售屋貸款紛爭,可歸納為以下幾點 二、違約預防之道 陸、都是躁鬱症惹的禍 一、訂約事項、訂約能力及履行能力 二、建議之道 柒、走調的「春天戀人」:建案廣告不實 一、甚麼是廣告?廣告的效力? 二、建案廣告的相關規範 三、明星藝人薦證廣告,也有事嗎? 捌、天王之怒!預售屋外竟有不雅景觀 一、注意!一般房屋交易,告知義務只及於買賣房屋的屋況及使用情 形,難令賣方負告知鄰地使用狀況的義務 二、建議之道 玖、預售屋面積膨脹或縮水,如何找補? 拾、車道及其他空間面積由誰負擔? 拾壹、乙種工業用地或商業區可以蓋住宅嗎? 一、依《都市計畫法》、建築法規規定,「四季紐約」建地在乙種工 業區,是不可以作一般住宅使用的 二、筆者的話 拾壹之一、建造執照建物使用用途登載為「一般事務所」,究竟是否可 作為住家使用? 拾貳、什麼是地上權住宅與使用權住宅? 一、必須了解常見的地上權開發型態有兩種 二、地上權住宅的優、缺點 三、地上權住宅vs.使用權住宅 拾參、買屋坐落方位有爭執 拾肆、預售屋交易與房地合一稅2.0 一、房地合一稅2.0──納入預售屋交易 二、預售屋?成屋交易?大不同 三、建議之道 拾伍、停車位規格有誤差 一、什麼是法定停車空間及獎勵增設停車空間? 二、停車位的尺寸規格應該多少才對? 三、停車位尺寸規格不符,新制規定可全部找補 四、建議之道 拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰? 一、一方違約,他方得解約並沒收(退還)已繳價款 二、違約方賠償以房地總價款(最高)不超過15%為限 三、建議 第四章 仲介常見糾紛之預防與實例解析 文◎李永然 壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質 貳、不動產仲介人員對義務的應有認識 一、廣告不得誇大 二、重要事項說明的義務 三、應親自處理事務的義務 四、保守秘密的義務 五、應盡「善良管理人」的注意義務 參、不動產說明書 肆、常見糾紛 一、以台北市、新北市為例,參內政部房地產消費糾紛原因民國111 年統計表 二、契約書審閱期 三、給付服務報酬與違約金 四、未提供不動產說明書 五、凶宅及漏水房屋 六、斡旋金與要約書 第五章 代銷、仲介業者行銷秘笈 文◎吳家德 壹、行銷人應有的認識 一、代銷、仲介業銷售內容之差異 二、行銷的意義 三、行銷架構 四、房地產代銷業的行銷內容 五、代銷的作業流程 六、代銷公司產品策略流程 七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」? 八、賣方4P與買方4C 九、何謂「目標行銷」?何謂「S-T-P」? 十、個案現場銷售組織與內容 十一、銷售法則 貳、仲介業行銷流程與內容 一、仲介業的產業特性 二、經營型態 三、重要交易規範──契約書 四、不動產仲介的作業流程 五、接待客戶的銷售技巧 六、成交的技術 附錄 成屋買賣契約書範本 成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 預售屋買賣契約書範本 參考書目 <作者簡介> 李永然 台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士 永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人;財團法人永然法律基金會董事長 曾任教:淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院、台北科技大學 聯合報、中國時報、工商時報、中華日報、青年日報、中央日報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆 曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人 中華人權協會名譽理事長、陸委會台商張老師、兩岸經貿交流權益促進會創會理事長、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會副董事長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長、中華民國企業經理人協會常務理事、台北市美好人生協會名譽理事長、中國政法大學台灣校友會名譽理事長、臺北企業經理協進會理事長、國際扶輪3522地區2023~2024年度法務長、中正高中全國校友會創會理事長 吳家德 學歷:國立中山大學管理學院碩士、國立中興法商學院財稅系 經歷:皇普建設股份有限公司總經理、高雄文化大學進修推廣部講師 著作:房地產理論與實務、超強房地產行銷術 吳任偉 學歷:輔仁大學法律學院財經法律學系碩士 現任:永然聯合法律事務所高雄所合夥人、主任律師、社團法人中華人權協會南台灣人權論壇主任委員、中華民國律師公會全國聯合會副秘書長、中華民國律師公會全國聯合會不動產委員會副主任委員、社團法人高雄律師公會副秘書長、國立高雄大學兼任講師 曾任:永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人、最高法院法官助理(兼任法助長)、輔仁大學財經法律學系大學部民、刑法助教 代表著作:在WTO架構下兩岸關於地理標示保護之研究(碩士論文)、法拍屋投資法律秘笈(合著)、經濟部98年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例──土地被徵收,不必然會獲得補償、經濟部99年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例──中外合資經營糾紛案例解析、淺析中國大陸著作權法──從「著作權行使限制」談起(合著)、汽車駕駛人法律一把罩(合著)、代銷仲介紅不讓(合著)、新聞倫理及媒體公審之法律界限(合著)、律師與刑事被告間的信賴基礎:「據實陳述義務」──從友寄隆輝爭議案談起(台灣台北地方法院101年度矚訴字第1號刑事判決)、個人資料維權及實用案例手冊(合著)、公寓大廈管理維護法律手冊(合著)等。 許淑玲 學歷:國立台灣大學法律系畢業 經歷:永然聯合法律事務所桃園所執業律師 著作:訴訟書狀範例(合編) 連世昌 學經歷:中國北京對外經貿大學法學博士、東吳大學碩專班財經法律組、不動產經紀人考試及格、新北市政府勞資爭議獨任調解人、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院 現任:執業律師、東吳大學兼任講師 著作:商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、保險業資金運用法律監管之研究、不動產經紀業管理條例修正草案之評議、房地買.賣.仲介三贏法律策略 網址:http://cattila.myweb.hinet.net/lawyer/articles7.html http://tw.myblog.yahoo.com/daniel-lian ★內文試閱: ‧作者序 李序 本人執行律師業務四十餘年,接觸過各種類型的法律案件,其中又以「不動產」相關事件所占比例為最高,舉凡不動產買賣、租賃、合建、都市更新、危老重建……等等皆有之,近幾年來有關不動產「仲介」、「代銷」等法律問題逐漸受到民眾重視,所衍生的糾紛也不斷地增加。綜觀現代人生活繁忙,想要買賣、租賃房地產多半透過不動產經紀業者(包含代銷及仲介人員)居中牽線來進行交易,除了節省尋找物件和雙方磨合的時間外,「信任專業」也是很重要的原因之一。因此,不論是買賣雙方或代銷、仲介從業人員在面對委託交易案件時,都必須留意相關的法律規範,才能減少兩造的紛爭並保障自己的權益。 為了讓消費者與代銷、仲介業者,對於相關法規及權利義務能有更清楚的認知,永然文化出版公司於民國101年7月首次邀請了本人及吳任偉律師、許淑玲律師、連世昌律師、吳家德總經理一同撰寫《代銷.仲介紅不讓──代銷.仲介業法律與行銷成功雙秘笈》,從法律及實務專業面解說。本書作者們以在預售屋、成屋買賣、租賃、互易等相關「仲介、代銷」所遇到的各項法律為依據,分別從基礎概念、進階應用、常見糾紛實例解析等角度切入剖析法律議題,最後再輔以代銷、仲介業者行銷秘笈,是一本對於不動產經紀業者而言,非常完整且值得參考的書籍。 近來年,由於房價不斷高漲,已成為民怨之首,為了平息民眾怒火,執政黨蔡政府進行一系列打房措施,包含從實價登錄、提高房屋稅、地價稅、限制貸款措施,甚至實施「房地合一1.0」,及後續的「房地合一2.0」,然而成效不彰,反將房價越打越高,於是今年(2023)7月1日,政府再推辛辣的打房政策──新修訂的《平均地權條例》,除限制私法人購買住宅房屋外,對於購買預售屋及新成屋,在轉讓過程當中也有所限制,甚至針對民眾檢舉炒房提供獎勵措施,這些作為,無非是希望能儘快達到打房的效果,但成效如何,還需要時間加以觀察。 本書此次修正再版,適逢《平均地權條例》及相關子法修訂,並於民國112年7月1日起正式上路,這些法規與「仲介、代銷」密不可分,也與民眾權益息息相關,因此,各位作者特地撥冗,針對新法的影響進行大幅度的修訂與補充,將法規條文及實務行銷結合以呈現出一本精彩、實用的不動產專書,本人特於此序一併致謝! 期盼本書不僅能引領不動產經紀業人士在競爭激烈、變動快速的山頭,能昂然挺立,衝出漂亮的成績單;也能對與仲介代銷業打交道的消費者提供方向與協助,以獲得雙贏的局面! 李永然序於永然聯合法律事務所
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