公寓大廈實務問題Q&A

＜內容簡介＞

解決常見的公寓大廈實務問題，釐清公寓大廈內各種角色間的權利義務，這本書通通告訴你！

◆ 謬論一：管委會依委員會議決議，每次委員會出席委員發放500元出席費，是否合法？
Ａ：不合法。應依規約規定或區分所有權人會議之決議為之。

◆ 謬論二：管委會可以公布未繳交管理費之住戶姓名？
Ａ：不可以。但可以公布住戶棟別。

◆ 謬論三：規約內可以有「禁止成立宗教團體的集會場所」之規定嗎？
Ａ：不適當。規約內不宜有「禁止成立宗教團體的集會場所」之規定，以免限制他人之財產權。

◆ 謬論四：承租人積欠管理費，管委會可限制其搬遷嗎？
Ａ：不可以。不得限制其住居，以免觸犯妨害自由之罪，但管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

◆ 謬論五：夏日蚊蟲孳生，住戶是否可以在樓梯間點蚊香驅蟲？
Ａ：不可以。在樓梯間點燃蚊香，係非依其設置目的及通常使用方法使用共用部分。

公寓大廈已成為都會地區住居生活型態的主流，面對這種住宅建構的社會變遷，原以民法物權編為主的法律架構已不足以規範解決公寓大廈層出不窮的複雜問題，因而制定了「公寓大廈管理條例」。

本書將常見的公寓大廈實務問題，透過淺顯的文字敘述，以Ｑ＆Ａ方式解說，並附上相關的法院判決及主管機關見解，期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。


★目錄：

PART 1　公寓大廈的管理費
Q1 管理費的繳納
Q2 住戶拒繳或欠繳管理費
Q3 未繳納管理費之處理
Q4 空屋或餘屋的管理費
Q5 地下室或1樓住戶之管理費
Q6 頂樓違建戶之管理費
Q7 管理費之收取標準
Q8 管理費併戶繳納
Q9 承租人積欠管理費
Q10 積欠管理費的繳納義務（1）：房屋前手及後手
Q11 積欠管理費的繳納義務（2）：房東與房客
Q12 積欠管理費的繳納義務（3）：法拍屋
Q13 管委會請律師之委任費
Q14 管委會與特定住戶協議免除管理費

PART 2　住戶權利義務
Q15 公寓大廈住戶的噪音問題
Q16 公寓大廈住戶飼養寵物的處理
Q17 住戶在「小公」堆置雜物（1）：定義說明
Q18 住戶在「小公」堆置雜物（2）：管委會之處理
Q19 住戶在「小公」堆置雜物（3）：他住戶之處理
Q20 住戶排放油煙熱氣的處理
Q21 住戶亂倒垃圾、任意堆置廢棄物的處理
Q22 住戶占用防火巷加蓋廚房的處理
Q23 住戶變更大樓外牆面的顏色問題
Q24 住戶將騎樓占為己有
Q25 樓地板或共同牆壁漏水之修繕（1）：責任歸屬
Q26 樓地板或共同牆壁漏水之修繕（2）：進入他住戶修繕
Q27 廊道之約定專用
Q28 住戶於樓梯間點蚊香驅蟲
Q29 大樓住戶之夾層
Q30 請求除去屋頂加蓋違建的問題
Q31 地下停車場禁停機車並罰款上鎖
Q32 大樓電梯內吸菸
Q33 瓦斯管線的問題
Q34 公寓大廈裝設遮雨棚
Q35 社區大樓之民宿或日租套房問題
Q36 個別住戶增設使用之信箱
Q37 大樓地下室馬達低頻共振問題
Q38 大樓保全人員的品德問題
Q39 老舊社區頂樓安裝冷氣室外機問題
Q40 大樓冷氣排熱問題
Q41 住戶變更自家大門形式
Q42 使用公共管道間問題
Q43 大樓抽水馬達修繕與約定專用部分問題
Q44 廠辦戶之員工使用社區共用部分
Q45 陽臺外牆以外之空間
Q46 公寓大廈建築基地之法定空地問題
Q47 在二戶套房中間牆增設出入口之問題
Q48 公寓大廈管理條例第8條規定之問題（1）：於外牆面裝設窗型冷氣機
Q49 公寓大廈管理條例第8條規定之問題（2）：於樓頂平臺設置廣告物
Q50 住戶任意撕毀公告欄上張貼的公告
Q51 地下地車位之租賃問題
Q52 住戶使用不雅的言語污辱人

PART 3　管理委員會
Q53 擔任管理委員或主任委員
Q54 公寓大廈管理委員的改選程序
Q55 管理委員任期內請辭
Q56 公寓大廈專有部分之共有人選任為管理委員會之管理委員
Q57 同一人擁有數個區分所有權與管理委員之參選問題
Q58 管理委員未辦理改選之處理
Q59 管委會主任委員不能行使職權時之處理
Q60 大廈規約排除某區之管理委員不得出任主任委員
Q61 管理委員之出席率問題
Q62 管委會依委員會議決議發放出席費
Q63 一戶同時有兩人擔任管理委員
Q64 公寓大廈管理組織之報備事項
Q65 未經報備的管理委員會之效力
Q66 管委會使用公共基金的時機和注意事項
Q67 管理委員會得否向起造人請求其提列公共基金
Q68 前屆管理委員會財委拒絕移交公共基金
Q69 社區財委罷工之處理
Q70 管委會辦活動以管理費支應
Q71 公寓大廈共用空地之出租問題
Q72 管理服務人或是管理維護公司之相關問題（1）：管委會委任
Q73 管理服務人或是管理維護公司之相關問題（2）：合約到期前之解約
Q74 管理服務人或是管理維護公司之相關問題（3）：試用期內之解約
Q75 管委會如何處理住戶在自家門前私設路障、占用道路停車
Q76 住戶違反規約設置鐵鋁窗時管委會之處理
Q77 管委會自行決定在公寓大廈樓頂平臺設置強波發射設備
Q78 以管理委員會決議拆除共用部分及其相關設施
Q79 管委會公布未繳交管理費住戶姓名
Q80 管理委員會就全體區分所有權人共有部分，訴請返還不當得利等問題
Q81 管理委員會財務月報表之公告
Q82 管委會約定排除共用部分之修繕義務
Q83 公共設施之移交
Q84 管理委員會之設址與房屋稅之關係
Q85 住戶私接大樓公共用電
Q86 管理委員會聘僱員工之勞健保投保問題

PART 4　規約與區分所有權人
Q87 承租人或使用人遵守規約的義務
Q88 修正規約之投票法
Q89 修正後規約的處理程序
Q90 公寓大廈修繕費用之決定
Q91 分管契約之效力
Q92 社區規約禁養寵物
Q93 社區內成立宗教團體集會場所之相關問題
Q94 規約規定及區分所有權人會議之決議得否溯及既往
Q95 區分所有權人會議決議的方式
Q96 承租人為區分所有權人會議召集人或臨時召集人
Q97 由無召集權人所召集而召開之區分所有權人會議決議
Q98 區分所有權人會議之召集不符程序之解決方法
Q99 區分所有權人會議之決議違反法院判決之效力
Q100 養子（女）出席區分所有權人會議行使表決權
Q101 區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議
Q102 區分所有權人人數與公共基金之設置
Q103 區分所有權人負賠償責任之起訴請求

PART 5　其他
Q104 海砂屋援引公寓大廈管理條例相關規定之重建問題
Q105 投保公共意外責任保險
Q106 非起造人提列之公共基金的收取
Q107 公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施之移交
Q108 4個建案基地（4張使用執照）與公寓大廈管理條例之適用關係
Q109 建築物適用公寓大廈管理條例之疑義
Q110 建築物外牆加裝伸縮式帆布棚架
Q111 違章建築之拆除及補照
Q112 有關取得土地後辦理房屋銷售之問題
Q113 公寓大廈管理條例之問題諮詢
Q114 在社區荒廢的公用地上種菜
Q115 社區游泳池未依規定設置救生員

PART 6　附錄


＜作者簡介＞

劉孟錦 律師

簡介：
法學碩士、律師高考及格、地政士特考及格、專利代理人、台灣聯合法律事務所所長、台灣法律網主持人

著作：
討債進行式、勞資糾紛解決有門道、勞工權益案例實務、政府採購法案例實務、房地產案例實務、公寓大廈管理法大全—惡鄰對抗手冊、輕鬆搞定公寓大廈、公寓大廈法律教戰手冊、債款催收（討債行動）法律實務手冊、婚姻變奏曲（一）：外遇、離婚智囊團、如何離一個乾淨的婚、婚外情（婚外生子）法律教戰手冊、兩岸保險契約法、台灣人的憲法與政府、台灣人的法學緒論


楊春吉

簡介：
Double House共享經濟工作坊召集人、Double House買賣租賃聯盟主席（暨創辦人）、個人理財專業顧問、古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.O、榕樹學堂執行長兼講師、故鄉法律網/故鄉法律專欄版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者

自著：
地籍圖重測後疑義處理支初探、故鄉的法律見解（租賃、旅遊、政府採購篇）、新聞疑義、今日看新聞學法律、COVID-19台灣疫情評論集

與劉孟錦律師合著：
勞工權益案例實務、政府採購法案例實務、房地產案例實務、輕鬆搞定公寓大廈、勞資糾紛解決有門道、不動產法拍案例實務、政府採購法裁判選輯暨簡評（一）、寵物法律案例實務、刑事案例實務

與胡綺萱合著：
老公的情書、買預售屋very易、政府採購法裁判點評


★內文試閱：

•作者序

公寓大廈已成為都會地區住居生活型態的主流，面對這種住宅建構的社會變遷，原以民法物權編為主的法律架構已不足以規範解決公寓大廈層出不窮的複雜問題。民國84年6月9日立法院三讀通過了公寓大廈管理條例，同年6月28日總統公布施行，嗣經89年4月26日、92年12月31日、95年1月18日、102年5月8日、105年11月16日、111年5月11日總統公布增修條文，這部「居家憲法」對於住戶自治及管理組織的運作均有明確地規範，尤其特別著重於住家的「公共安全」、「公共安寧」與「公共安居」等「三安」，對於住戶間的權利義務具有相當深遠的影響。

本書將常見的公寓大廈實務問題，透過淺顯的文字敘述，以QA方式解說，並附上相關的法院判決及主管機關見解，期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。惟筆者才疏學淺，謬誤疏漏之處，尚祈讀者不吝指正。

感謝五南圖書出版股份有限公司的支持與鼓勵，及法政編輯室林佳瑩小姐的辛勞校對與提出寶貴意見，讓本書得以出版。

劉孟錦、楊春吉
謹識


•摘文

Ｑ３　未繳納管理費之處理

Ｑ：住戶不繳管理費，管理委員會可否要求其從側門進出，或是以斷水斷電來處理？
Ａ：不可以。

範例故事：
王先生是「春暉大廈」管理委員會的管理委員，住戶小明已未繳納近三期管理費。雖然，管理委員會依法可以向法院起訴請求給付，但是實在曠日廢時。於是，王先生想不如以「進出的大門門禁開關是由公共用電支付」為由，要求小明從側門出入，或是對小明斷水斷電達到嚇阻效果，請問此方法是否可行？

說明解析：
按住戶對共用部分之使用，除另有約定者從其約定外1，應依其設置目的及通常使用方法為之2；而所謂住戶，乃指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者3。從而，住戶使用共用部分，乃法定之權利，自不得以其未繳管理費為由，要求其走側門。
又電力、自來水的供應，應為人民民生的基本需求，以斷水、斷電的方式來處罰欠繳管理費的住戶，縱然是較具實益且效果迅速的手段，但是公寓大廈管理條例並未賦予住戶或管理委員會有對違反規約的住戶斷水斷電的權限4，而且對於違反規約規定的住戶逕行斷水、斷電，顯然超越法律授權的必要程度。這種以水電等民生需求作為威脅的催繳手段，除了可能構成刑法強制罪外，在實際的執行程序上，也無法得到電力公司、自來水公司的配合，在現行法令上並不可行5。

法律小叮嚀：
其實，對於欠繳管理費的住戶，最好是透過社區鄰居間眾人的力量進行柔性的溝通、協調。當然，公寓大廈管理條例也賦予區分所有權人會議可以訴請法院強制驅離，甚至拍賣其所有權的權力。因此，住戶可別以為能夠肆無忌憚的拒繳管理費！

1 所約定事項，亦不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（公寓大廈管理條例第9條第3項參照），亦應注意。
2 公寓大廈管理條例第9條第2項參照。
3 公寓大廈管理條例第3條第8款參照。
4 內政部84.11.7台內營字第8406930號函參照。
5 管理委員會亦不宜以住戶未繳交管理費為由，剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利，內政部94.7.28內授營建管字第0940084983號函參照。