商業周刊_第2020期_20260730

11縣市房價大追蹤：新青安第3年，台積宅現二字頭！

房市讓利

把握半年黃金期

新屋跌價區多近1.6倍，但建商快讓無可讓

股市正決定房市！

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封面故事

俗稱「新青安」的青年安心成家購屋優惠貸款方案2.0版（以下簡稱青安2.0），上路三年，先推升台灣房價瘋狂暴漲，再引來央行七波打房急凍交易，影響力之強，史上罕見。

商周也一路追蹤，從《解密！新青安炒房遊戲》到《我買不起新家了，房貸冰風暴》，再到《新青安大鬆綁仍救不了限貸飢餓遊戲》，完整記錄這三年來的房市震盪。

如今，青安2.0走入歷史，青安3.0正式上路。在這個政策更迭的關鍵時刻，究竟台灣今年下半年的房市會變怎樣？

新屋跌價區大增近1.6倍

台積宅鬆動，二字頭甜甜價現身

商周遍訪並彙整逾二十位全台建商與房仲、商仲、銀行業者看法，對消費者而言，好消息是，六都加五個台積設廠縣市共一百三十七個行政區，新屋跌價區大增，較今年一月調查時增幅達一五九％，中古屋跌價區增幅近四二％。就連過去只漲不跌的中南部台積宅，如今都因買氣低迷被迫降價，出現二字頭「甜甜價」。

但壞消息是，建商面臨「讓無可讓」困局，房市讓利將進入最後半年黃金期的倒數計時。

先看台積宅降價的好消息，在建商業務主管口中的「甜甜價」，是按照當前營建成本、土地成本、營銷成本，再加上建商要有合理利潤，蓋一棟新屋的每坪房價必須超過三十多萬元才行。

也因為二字頭尾、三字頭初的房價，不敷成本，不會有人賠錢蓋，是新屋市場的地板價，同時這價格帶以內的中古屋，一方面容易受新屋比價效應帶動房價起漲，另一方面是當前消費者相對買得起的價格帶，對業者而言，房子相對容易賣，因此有「甜甜價」的說法。

最特別的是，當台積電股價過去一年不斷創新高的同時，台積宅身價卻走跌，部分建案如今更是開出二字頭「甜甜價」求售都不一定能賣光，凸顯房市與股市走勢的背離。

根據樂居科技的六都與台積電縣市房價漲跌幅統計發現，這類建案跌價重災區主要集中在台南的善化、安定、新市，與高雄的楠梓、橋頭、仁武，這六個行政區，而且是新屋與中古屋的房屋均價都在下跌中，正是二字頭台積宅建案出現的熱區。

央行打房成功！

業者多殺多，房價失守成利多

一位布局台積宅的中南部建商指出，以南科周邊的台積宅為例，在青安2.0剛上路時，因為市場買氣旺，所以有大型代銷公司進場且採取大小建案通吃的接案策略，藉此壟斷市場定價權，將房價快速喊破四字頭，創造炒房利潤空間，吸引大量投資客進場買房。

隨後央行因為青安2.0亂象，祭出的選擇性信用管制等打房措施，讓投資客幾乎全數趕著退場，市場買氣瞬間急凍，建商與投資客都難以找到接手買家，但投資客仍急於降價求售，反而打亂行情，讓房價失守。

換言之，央行關緊資金水龍頭的打房策略確實奏效，不僅逼退投資客，更讓市場買氣降冰點，根據六都地政局資料統計，今年上半年房市交易量僅達九萬七千多棟，創下一九九九年有統計以來的史上次低紀錄（見六十三頁圖）。

最後上述大型代銷業者不敵景氣驟變，棄守南台灣台積宅市場，變成業者各自求生的多殺多，房價因此全面鬆動，「他們自售賣不掉、有壓力，現在最低開出二字頭尾巴的價格，只求出清餘屋變現，不要賠錢就好。」一位布局台積宅的南部建商說。

降價潮不只台積宅，已擴散到全台。商周與樂居科技調查顯示，在一百三十七個行政區中，超過四成的新屋、逾六成的中古屋價格下跌。這波行情，讓消費者在多數區域都出現「撿便宜」的機會（見七十頁表）。

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